Aspectos jurídicos de um imóvel invadido

Do exercício da posse de má-fé e da constituição de propriedade equivocada

Quando um imóvel é invadido, devemos refletir vários aspectos para solução do problema.

O primeiro é o previsto no artigo 150 do Código Penal, que estabelece ser crime a ação de “entrar ou permanecer, clandestina ou astuciosamente, ou contra a vontade expressa ou tácita de quem de direito, em casa alheia ou em suas dependências”. Trata-se do crime de invasão de domicílio, punido com pena de detenção de um a três meses ou multa.

Ocorre que, infelizmente, nem sempre o invasor consegue ser retirado da posse injusta apenas com providências policiais, ou na esfera judicial criminal.

Temos então o direito civil para resguardar os interesses do proprietário, ou possuidor de boa-fé, sobre o imóvel invadido.

Podemos pensar que é muito difícil isso acontecer, mas na verdade é mais comum do que se imagina.

A título de ilustração, há mais de trinta anos uma pessoa recebeu um imóvel como doação da COHAB (Companhia de Habitação Popular), tendo-lhe sido dada a posse da casa para residir com a esposa e filhos.

A escritura pública, ou seja, a constituição de propriedade do imóvel à donatária, ainda não tinha sido lavrada, por tratar-se de formalidade postergada, mas um documento provisório lhe havia sido entregue, conferindo-lhe o direito à posse.

Ocorre que este imóvel foi invadido e a pessoa que lá adentrou recusou-se a sair, assumindo, portanto, a posse injusta, clandestina e precária.

Após a ordem judicial de desocupação do imóvel, proferida pelo juízo cível, o invasor, de forma astuta, “vendeu” a posse do imóvel invadido para terceiros.

Ou seja, à pessoa que recebeu o imóvel doado pela COHAB, foi deferida a reintegração de posse, que não foi cumprida imediatamente porque o invasor tinha desocupado o imóvel em razão de venda da posse a terceiros.

Esta artimanha, portanto, prejudicou a reintegração de posse da real donatária do imóvel, na medida em que o invasor havia desocupado o bem.

Posteriormente, este “novo” possuidor, ciente do problema, repetiu o mesmo erro do primeiro, “vendendo” sua posse injusta.

Esta última possuidora, tentando pôr fim ao problema, resolveu pedir ao Estado para lavrar a escritura pública de doação do imóvel invadido, que, sem saber de toda a situação envolvida, sem qualquer cautela, outorgou o título que lhe conferia a propriedade do imóvel invadido, que foi registrado perante o cartório de imóveis local.

Para resumir a situação: a pessoa que adquiriu o imóvel do invasor, nesse momento possui a posse e acabou adquirindo a propriedade do bem. Mas e a pessoa que foi expulsa de sua casa? Foi ela quem de fato recebeu o imóvel doado pelo Estado. Quem vai vencer esta questão?

É fato que a posse injusta, se for transferida, transfere também o título de injusta, nos termos do artigo 1.203 do Código Civil, que estabelece que: “Salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter que foi adquirida”.

Ou seja, mesmo depois de demonstrada a propriedade do imóvel invadido, conforme acima explanado, esta pessoa foi obrigada a desocupá-lo em cumprimento de mandado de reintegração de posse em favor da real donatária do imóvel, ou seja, aquela que recebeu a doação da COHAB há trinta anos.

Irresignada, a possuidora de má-fé, que comprou a posse de quem teria comprado de invasor, interpôs recurso para o Tribunal de Justiça, em vão, tendo em vista que a posse é uma situação de fato de uma pessoa sobre a coisa, independente do título de propriedade.

Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

Na ação possessória não se discute a propriedade, ao contrário, a discussão fixa-se apenas na posse como um fato em si mesma, na qual decorrem efeitos jurídicos.

Dentre os requisitos para a reintegração de posse estão: a prova da posse, o esbulho praticado pelo réu, a data da turbação e ainda a perda da posse.

A ação possessória, portanto, não é sede própria para discutir questões atinentes à propriedade, matéria reservada à ação petitória, e que ausente, portanto, o esbulho alegado, tendo em vista que a perda da posse se deu por comando judicial, pouco importando de quem é a propriedade do imóvel.

Agora que a donatária do imóvel finalmente conseguiu ser reintegrada na posse do bem imóvel que recebeu há trinta anos, resta a regularização da propriedade, com a busca da nulidade daquela escritura pública de doação feita pelo Estado à pessoa errada, e a consequente formalização da propriedade do imóvel em seu favor.